שנת בדק: מה היא כוללת ומה לעשות לפני שהתקופה נגמרת

שנת בדק היא השנה הראשונה מיום מסירת הדירה, שבה הקבלן חייב לתקן ליקויים שמתגלים בה. אבל היא רק ההתחלה. לפי חוק המכר (דירות) יש לחלק מהרכיבים בדירה תקופות בדק ארוכות יותר, משנתיים ועד 7 שנים. מי שיודע מה עוד פתוח, מתעד בזמן ומודיע לקבלן בכתב, שומר על הזכות שלו לקבל תיקון.

במאמר הזה תמצאו את התקופות לפי סוג הליקוי, מה עושים כשמגלים בעיה, ולמה בדק בית מקצועי לפני סוף התקופה חוסך הרבה ויכוחים בהמשך.

מה זה שנת בדק?

שנת בדק היא הכינוי המקובל לתקופת הבדק הבסיסית בחוק המכר: שנה אחת מיום שהדירה נמסרה לכם. אם בתקופה הזו מתגלה אי התאמה, הקבלן אחראי לתקן אותה, אחרי שקיבל הודעה והזדמנות סבירה לעשות זאת.

בפועל, זו התקופה שבה הדירה "מתיישבת". עוברת עליה עונת גשמים ראשונה, מערכות המים והניקוז עובדות במלואן, ודלתות וחלונות נפתחים ונסגרים מאות פעמים. הרבה ליקויים שלא נראו ביום המסירה מתגלים רק עכשיו: כתמי רטיבות, סדקים בטיח, אריחים חלולים, חלון שלא נסגר עד הסוף או ניקוז איטי במקלחת.

הטעות הנפוצה היא לחשוב שאחרי שנה "נגמרה האחריות". זה לא מדויק. השנה הראשונה היא רק ברירת המחדל, ולרכיבים רבים בדירה יש תקופה ארוכה יותר.

אילו תקופות בדק קובע חוק המכר?

חוק המכר (דירות) קובע תקופת בדק שונה לכל סוג ליקוי, והיא נספרת מיום מסירת הדירה. אלה התקופות העיקריות:

• שנה אחת: ברירת המחדל לכל ליקוי שאין לו תקופה אחרת.
• שנתיים: מסגרות ונגרות (דלתות וחלונות), ריצוף וחיפוי פנים.
• 3 שנים: מכונות ודוודים, פיתוח חצר ובידוד תרמי.
• 4 שנים: צנרת מים, ביוב וניקוז, וגם איטום (רטיבות מהגג, מהקירות או מהרצפות).
• 5 שנים: סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים שאינם נושאים.
• 7 שנים: חיפויי חוץ.

כשתקופת הבדק מסתיימת מתחילה תקופת אחריות של 3 שנים נוספות. גם בה הקבלן אחראי לליקויים, אבל ההבדל מהותי: בתקופת האחריות נטל ההוכחה עובר אליכם, ואתם צריכים להראות שהליקוי נובע מהבנייה. על אי התאמה יסודית אפשר לטעון עד 20 שנה.

יש גם כלל שקל לפספס. ליקוי שאפשר היה לגלות בבדיקה סבירה ביום המסירה, צריך להודיע עליו תוך שנה מהמסירה. כלומר, ליקויים גלויים שלא נרשמו בפרוטוקול ולא דווחו בשנה הראשונה עלולים לצאת מהתמונה.

שימו לב: התקופות לפי נוסח החוק הנוכחי. בחוזים ישנים ייתכן נוסח קודם, ולכן כדאי לבדוק עם עורך דין לפי תאריך החוזה.

כדי לראות מה עדיין פתוח אצלכם, הזינו את תאריך המסירה במחשבון שנת בדק וקבלו את המועד שבו נסגרת כל תקופה.

מה עוד פתוח מול הקבלן אחרי השנה הראשונה?

גם אחרי השנה הראשונה נשארים פתוחים לא מעט נושאים, ובמיוחד אלה שגורמים לנזק הגדול ביותר: צנרת, איטום וסדקים.

דירה שנמסרה לפני שנתיים או שלוש, למשל, עדיין נמצאת בתקופת הבדק של הצנרת והאיטום. אם מופיעה רטיבות בקיר שצמוד למקלחת או כתם בתקרה מתחת למרפסת, זה בדיוק הזמן לפנות לקבלן. אלה הנושאים שכדאי לבדוק לפני שהתקופות הארוכות נסגרות:

• כתמי רטיבות, קילוף צבע או עובש ליד חלונות, אמבטיה ומרפסות.
• ניקוז איטי, ריחות ביוב או נזילות מתחת לכיורים.
• אריחים שנשמעים חלולים, סדקים במילוי בין האריחים או שיפועים שמשאירים מים עומדים.
• סדקים בקירות שהולכים ומתרחבים עם הזמן.
• דוד או מערכת שהקבלן סיפק ולא עובדים כמו שצריך.
• חיפוי חיצוני רופף או פגום בחזית הבניין.

איך מתעדים ליקויים ומודיעים לקבלן?

הדרך הנכונה היא תיעוד מסודר והודעה בכתב, עם תאריך. שיחה עם מנהל העבודה או הודעה בעל פה לא מספיקות, כי בהמשך קשה להוכיח מתי בדיוק דיווחתם.

1. צלמו מיד. תמונה כללית שמראה איפה הליקוי, ותמונה קרובה שמראה אותו. אם מדובר ברטיבות, צלמו שוב אחרי כמה ימים כדי להראות אם היא מתפשטת.
2. רכזו רשימה אחת מסודרת. לפי חדרים, עם תיאור קצר של כל ליקוי ומתי הופיע.
3. שלחו הודעה בכתב. בדואר רשום או במייל לכתובת שמופיעה בחוזה, ושמרו אישור שליחה. בדקו בחוזה אם נקבעה דרך מסוימת למסירת הודעות.
4. אפשרו לקבלן לתקן. לפי החוק יש לקבלן זכות לתקן את הליקוי בעצמו אחרי שקיבל הודעה. תאמו מועד והיו נוכחים בזמן התיקון.
5. בדקו את התיקון. תיקון קוסמטי שמכסה את הבעיה, כמו צבע על כתם רטיבות, יחזור. אם הליקוי חזר, תעדו והודיעו שוב.

כשהרשימה ארוכה, או כשהקבלן מתווכח על עצם קיומו של ליקוי, דוח מקצועי עם תמונות והסברים נותן לכם בסיס ענייני לשיחה. אם העניין מגיע לבית משפט, חוות דעת מומחה דורשת מבנה והצהרה לפי סעיף 24 לפקודת הראיות, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין.

למה כדאי בדק בית לפני ששנת הבדק נגמרת?

כי רוב הליקויים לא נראים לעין של מי שלא מכיר בנייה, ואחרי שהתקופה נסגרת קשה הרבה יותר לחייב את הקבלן לתקן אותם.

בעלי דירות מזהים בדרך כלל את מה שבולט: סדק, כתם או דלת שלא נסגרת. בדיקה מקצועית מגיעה גם למה שמתחת לפני השטח: שיפועים לא נכונים במרפסת ובמקלחת, אריחים חלולים, סימנים מוקדמים לחדירת מים, ליקויי איטום סביב פתחים ובעיות בצנרת ובניקוז. בי.מ הנדסה את הבדיקה עורך קובי מלכה, הנדסאי בניין ומנהל עבודה מוסמך עם יותר מ-12 שנות ניסיון בשטח, בעזרת ציוד כמו פלס דיגיטלי ומצלמת צנרת עם מסך.

לבדיקה כזו יש כמה יתרונות מעשיים:

• רשימה אחת מלאה במקום דיווחים בטפטוף, שהקבלן יכול לטפל בה בסבב תיקונים אחד.
• הסבר מה חמור ומה קוסמטי, כדי שתדעו על מה לעמוד.
• תיעוד מסודר עם תמונות, מוכן לצירוף להודעה לקבלן.
• זיהוי מוקדם של רטיבות, לפני שהיא פוגעת בטיח, בריצוף ובארונות.

המועד המומלץ הוא כמה חודשים לפני סוף השנה הראשונה, אחרי שהדירה עברה חורף. כך נשאר מספיק זמן לשלוח הודעה, לתאם תיקונים ולבדוק שבוצעו. מי שקיבל את הדירה לפני יותר משנה עדיין יכול להרוויח מבדיקה, כי תקופות הצנרת, האיטום והסדקים פתוחות זמן רב יותר. פרטים על השירות תמצאו בעמוד בדק בית לדירה חדשה מקבלן.

ואם עוד לא קיבלתם מפתח, המקום להתחיל בו הוא בדק בית לפני מסירה, שמונע את רוב הוויכוחים מראש.

שנת בדק שלכם מתקרבת לסיום, או שאתם כבר רואים סימני רטיבות וסדקים? כדאי לבדוק עכשיו ולא לחכות. שלחו הודעה בוואטסאפ או התקשרו למספר 054-5652030, ספרו מה גודל הדירה ומתי נמסרה, ותקבלו הצעת מחיר לפי היקף הבדיקה. י.מ הנדסה פועלת בדרום ובמרכז, בדגש על קריית גת, אשקלון, אשדוד ובאר שבע. אפשר גם להשאיר פרטים בעמוד צור קשר.

שאלות ותשובות

מתי מתחילה שנת הבדק?

שנת הבדק וכל שאר תקופות הבדק נספרות מיום מסירת הדירה לידיכם, ולא מיום חתימת החוזה. לכן כדאי לשמור את פרוטוקול המסירה, שמתעד את התאריך. את המועדים אפשר לחשב במחשבון שנת בדק באתר ולראות אילו תקופות עדיין פתוחות.

מה ההבדל בין תקופת בדק לתקופת אחריות?

בתקופת הבדק הקבלן צריך לתקן ליקוי שהתגלה, אלא אם יוכיח שהוא נגרם בגללכם. בתקופת האחריות, 3 השנים שאחרי סוף תקופת הבדק, הקבלן עדיין אחראי, אבל נטל ההוכחה עובר אליכם. לכן עדיף לאתר ליקויים כל עוד תקופת הבדק פתוחה.

קיבלתי את הדירה לפני יותר משנה. עוד יש טעם בבדק בית?

כן. תקופת הבדק של צנרת ואיטום היא 4 שנים, של סדקים מעל 1.5 מ"מ ברכיבים שאינם נושאים 5 שנים, ושל חיפויי חוץ 7 שנים. בדיקה מקצועית תראה אילו מהליקויים בדירה עדיין נמצאים בתוך התקופה. התקופות לפי נוסח החוק הנוכחי, ובחוזים ישנים כדאי לבדוק עם עורך דין לפי תאריך החוזה.

מה עושים אם הקבלן לא מתקן?

קודם מוודאים שההודעה נשלחה בכתב ושהקבלן קיבל הזדמנות סבירה לתקן, כי החוק נותן לו זכות לתקן בעצמו. אם הוא מסרב או מושך זמן, דוח ליקויים מסודר עם תמונות הוא הבסיס להמשך. את הצעדים המשפטיים כדאי לבחון עם עורך דין.

מה כולל דוח בדק בית בשנת הבדק?

הדוח כולל רשימת ממצאים מסודרת לפי אזורים בדירה, עם תמונות, הסבר על כל ליקוי והמלצה לתיקון. אפשר לצרף אותו להודעה לקבלן כרשימה אחת מלאה. המחיר נקבע לפי היקף הנכס והבדיקה, והצעת מחיר מקבלים בוואטסאפ.